孵化器的盈利模式如下：
1、租金类收入往大里面说是物业性收入，包括房租、物业管理费以及少量出售型物业等等，是孵化器最初级的收入方式，孵化器盈利模式中“现在模式”典型的代表，也是我国大部分孵化机构的主要收入方式之一。
2、服务类收入在租金类收入逐渐走低的趋势下，孵化机构开始把盈利重点转移。园区内建立各种收费性的服务机构，依靠为园区企业提供综合型的商务服务外包服务赚取服务费用。
3、国家补贴国家补贴是我国孵化机构弥补经营亏损的主要方式。国家补贴模式分两种，一种是成本性补贴，一种是收益性补贴。
4、股权收益股权收益就是孵化机构通过各种渠道方式分享入孵企业一定比例的股权，在企业毕业后，通过资本运作，出售所占有的股权实现资产增值。
5、投资收益该模式与股权收益的不同之处在于，股权投资是对企业进行投资，分享企业未来的发展潜力
孵化器这个概念，近几年越来越被大众所知。但很多人只是听说过这个词，却并不知道企业孵化器到底是做什么的。
源起
1959年，美国有一位叫约瑟夫·曼库索的商人，经营着一栋85万平方英尺的大楼，后来他决定把这个大楼分隔成小单元，分别租给不同的小企业，并且向这些小企业提供融资、咨询等服务来促进它们成长。而曼库索也从大楼内一家养鸡企业活蹦乱跳的小鸡中获得了灵感，于是把这种经营模式命名为“企业孵化器”。
这是世界上第一个孵化器，后来这种模式逐渐从美国扩展到世界各地，企业孵化器的概念也逐渐深入人心。入驻孵化器的创新企业就像是一窝鸡蛋，母鸡就是孵化器公司，这个窝就是孵化场所和提供的一切配套服务。最后成功孵化出来的小鸡，就是顺利毕业的企业。
发展
1987年，武汉东湖诞生了中国第一个企业孵化器。经过30多年的发展，中国的孵化器数量已达世界第一。近几年，随着“大众创业，万众创新”的浪潮，和国家大力扶持创业孵化政策的不断出台，孵化器市场进入繁荣期。
纵观孵化器的发展历程，一般都经历了3个阶段：
第一阶段就是“二房东”阶段。
这个阶段的孵化器，就像是办公界的“群租房”，只给初创团队提供相对低廉的创业场所，孵化器公司的营收主要是依赖空间租金和国家补贴。
第二阶段就是企业服务阶段。
也就是除了出租办公场地之外，还提供基本的一些企业服务，比如公司注册、财务代理、政策申报、科技成果对接等等。对于资金缺乏的初创企业来说，能一定程度上减少他们的创业成本，让这些初创公司专注自己的主业，加快创业速度。
第三阶段就是持股孵化阶段。
第三阶段的企业孵化器除了具备以上两个阶段的功能外，还会通过为企业提供增值服务，比如持股孵化、建设公共研发平台等等，与小企业、与创业者一起成长，通过为小企业创造价值而获得相关收益。这个阶段的孵化器提供的服务是多维度的，不仅仅是单纯的资金，还可能是金融赋能、产业互联、知识信息等各种专业服务。
变革
虽说“二房东”式孵化器目前仍是市场主流，但孵化器的发展却在真真切切经历一场变革。
很多人觉得孵化器服务小企业很辛苦，又赚不到什么钱。确实，最开始服务小企业挣不到什么钱，所以有房租优惠和政策补贴做支持。但小企业代表的是未来，是创新。现在服务100家小企业，未来可能就有10家成长为了不起的大企业，这就是孵化器的使命。
通过与优秀的、有发展前景的小企业产生强L系，比如股权关系、天使投资，降低企业发展成本。企业经过几年发展，最后成功毕业甚至上市，对于孵化器公司来说，产生的收益是巨大的。
为小企业创造价值而获得相关收益，这是高质量孵化器的商业模型，也是未来企业孵化器的发展方向。
作用
企业孵化器是为创业者提供服务的，它对创业的作用有以下几点：
1、节省成本和时间
孵化器的存在，为企业提供了基本的生产经营场地及办公设施，现阶段越来越多的众创空间开始提供拎包入住办公服务，极大的节省了创业初期成本。
而一个小企业要想获得必要的硬环境条件，除了要有相当的投资，还要筹备很长时间。而企业孵化器把这一切都准备好了。一般一个小企业从入驻企业孵化器到开始正常运转，只需十天左右的时间。
2、少走弯路
一个小企业，在创业初期总会遇到各种各样的问题，孵化器提供的企业服务，则能帮助创业者做出正确决策，妥善解决问题，获得良好信誉。并不是所有企业都可以入驻孵化器的，每家企业孵化器都有一定的接纳标准。通过入驻审核评估的企业，一般都有良好的竞争力和发展潜力。
3、创业者集聚效应
企业孵化器努力创造条件，使同时被孵化的创业者很方便地进行交流，分享经验和信息，互相鼓励，甚至结成业务合作伙伴。
4、加速发展，提高创业成功率
良好的创业环境和优质的创业服务，使一大批中小科技企业在孵化器中快速成长。
展望
有数据显示，在吸引创业者入驻孵化器的因素分布，排在前三位的分别是：融资资源、政策优惠和人才聚集。
这意味着，孵化器不应该仅仅只是提供办公空间，更应该是一个将人、财、资源等进行整合的有机结合体。
而在产业资源整合、人才聚集方面，专业型孵化器更具明显优势，且更贴合产业转型升级需求。所以，孵化器的未来，将向着专业化、垂直化发展。在大浪淘沙过后，这些与小企业共同成长的专业型孵化器，必将有力推动区域经济的发展，成为未来孵化器行业的领军者。
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