本周，听到最多的担心就是：央行已降息了，我们之前高息买的房贷款怎么办？别人都是低利息了，我却要背着比别人重的负担！
今天我告诉你：不会的，都会下降！
上周日央行出台了一个《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款买自住房的居民，首套住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点！即低于LPR利率，我们利率市场LPR利率的前身，叫做央行基准利利率。2019年后，不再有基准利率一说，统一改为参照LPR。
5.20”情人节“央行又出政策，将5年期以上的LPR下调15个基点，5年期以上那对个人来说，那就只有房贷款了！相当于房贷款的参照利率由4.6%下降到4.45%。引发了去年买房群体的担忧：自己去年明明是5.6%以上利率，岂不是亏了大了？
不会亏都会下调。怎么调呢？那我根据自己了解的知识分析给你看下：
一、去年的购房者，什么时候可以下调？
明年1月。因为根据银行贷款全同，房贷利率跟随LPR利率变动，但不是马上而是下一计息年度！这个时间能常多数是指的下一年度的第1个月开始。
二、下降多少，就有区别了
1、比如去年是5.6%的房贷利率
参照LPR是4.65%，是上浮了约2成；LPR今年分两次已调至了4.45%，同样倍数则下调为约5.36%。
2、如果去年是6%做的银行按揭
参照LPR是4.65%，也就是浮约2.9成；LPR今年分两次已调至了4.45%，同样倍数则下调为约5.74%。
3、如果去年是5.4%做的银行
参照LPR是4.65%，也就是浮约1.61成；LPR今年分两次已调至了4.45%，同样倍数则下调为大约5.17%。
其实计算很简单，就是将你的房贷利率除以当时LPR，再乘以最新的LPR，就能得出你明年可以下调到多少利息！所有人的都能下调。只有合同另行约定的除外。根据我之前了解到的合同都是这样，但是也不排除个别银行或地区有额外规定的。
还有一个更大的问题，很多人都想问：银行房贷款的最低利率是多少？答案很多，给大家总结下：
一、有猜4.45%
答案不准，多数地区都要根据当地情况下调利率，不会一刀切地调到与LPR相同，之前上浮的区域依然会有上浮！
二、有猜5%
答案不准，因为这个要因地区而已，只能说今年几乎全国各地的银行都有下调，当然5%是有的，但5.3%、5.2%也是很多的！反正，是比去年有下调就是了。
三、有猜4.25%
答案，完全错误！这完全不可能实现的，原因有三：
1、只隔5天
两个政策出台只隔了5天时间，而这5天时间当中，最担忧的就是刚刚买房的群体！他们担心自己背负的利息，远高于现在买房。于是，5天后央行出台降低LPR利率的新政策！
这个政策对所有已买房群体有利，可以看上述利率分析！每一个人都有得降，是对年轻人的利好。
2、看文字
为什么基本不会执行？第二个原因可以仔细看政策文字，是不低于20个基点。不是说要调这么多，而是最低也不能低于20个基点。
3、错误不再
最低的个人房贷利率应该是3.56%，没错，很惊讶！很不可思议是吧？我也觉得不公平了，这是怎么来的呢？就是2016年，基准利率4.9%时最低有八折利率优惠的房贷，在深圳与上海都有过！
然后2019年LPR（贷款市场报价利率）出现，改为参照LPR利率。LPR利率不是下降到4.45%了吗，八折是多少，那就是3.56%。这是一个事后（现在）看来不合理的规定，对吧，确实不合理！
不合理的现象，不可能再出现。所以我断定，低于LPR利率的房贷款很难真的执行！
那时候银行都很头铁，利率4.9%的时候，我告诉他们以后会更低。他们以异样的眼光看着我说，这是历史最低，以后肯定会上调！也许就是这个思路，他们觉得低于基准利率无所谓，反正一上调，又是收高息！
我说我做金融的，国外成熟市场房贷利率运行规律都是一样的，都是越来越低，没人信。在银行的一致头铁之下，合同上才会出现：低于优惠利率买房客户，后续利率再随市场利率波动的条款！（他们以为利率会上升，继续多收利息）现在，如果继续按上一次降息的惯例，只怕从明年1月起，真的有不少3.56%的利息执行。
所以，不要渴望有低于LPR的购房利率出现.楼市利率就是按当地执行标准，过去几年高利息买房的群体，会按政策与合同，明年1月起相应下调。
房贷，都会减负。
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